■公司总览。1）历史沿革。华侨城股份有限公司 1985 年创立于深圳， 1997 年上市，2002 年开始全国化扩张，2019 年公司销售金额 862.6 亿元，排名前 50。2）公司治理。公司实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。截至 2020 年 9 月 30 日，其通过华侨城集团有限公司间接
控制公司股权 47.01%。公司采用“事业部+子公司”合作机制，北方、华东等 6 个事业部与欢乐谷集团等子公司合作拓展项目。3）业务概览。房地产开发、文化旅游为公司主营业务，2020H1 房地产开发、旅游综
合收入各占营业收入的 40.3%、58.2%。
■历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方 面，公司 2020H1 存量土储主要集中在二线、三四线城市，占比分别为
55.5%、36.5%；分区域来看，主要集中在长江中游、珠三角和成渝城市群，襄阳、武汉、成都、昆明等城市土储分布较多；公司 2020H1 在建项目开工到单批竣工平均时滞为 3.1 年，略低于行业中位。2019 年以来公司拿地整体较积极，2019、2020H1 拿地强度分别为 86.3%、70.0%；
截至 2019 年末，公司土储倍数为 5.0 倍。②固定资产和投资性房地产方面，截至 2020H1 公司（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为7.0%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率低于TOP50 房企中位数。②偿债能力方面，2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为 1.0倍、111.2%、71.5%。③表外不确定性方面，2020H1 公司其他应付款、
其他应收款、长期股权投资、少数股东权益占比分别为 21.1%、9.8%、 3.6%、 29.2%，除其他应付款占比外其他指标低于 TOP50 房企中位数；
2020H1 公司对外担保/净资产为 6.6%。
■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面， 2020 年 1-9 月，公司新增土储总建面 1000.4 万方，对应土地总价 351.2亿元，新增土储前五的城市依次是襄阳、成都、茂名、西安和湛江。2020 年公司加大三四线城市的土储布局，在长江中游、成渝地区布局
力度加大。2020 年第三季度公司拿地强度降至 44.3%，相比 2020 年上半年回落 25.7 个百分点。②资产出售方面，2020 年四季度以来出售襄阳文城实业发展有限公司股权等资产。③销售方面，2020 年 1-12 月， 公司全口径销售金额为 858.7 亿元（克尔瑞口径），同比微降 0.4%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-12 月公开市场累计获得净融资 92.4 亿元，发行利率总体回落、久期微降；3）公司治理可持续方面。
公司非房地产业务主要为文旅业务，2019 年收入 302.6 亿元，相比 2018年增长 54.0%。
■风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、调控超预期等

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