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鹏华基金:公募REITs利于丰富投资品种 公募需开设独立部门

2020-05-18 16:08:06【金融快讯】人次阅读

摘要公募基金讯 近日,中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国公募REITs试点正式破冰。就其对基金行业的影响,REITs发展空间,采访了鹏华基金。鹏华基金表示,此次发改委和证监会联合推出中国版REITs制度是我国资本市场又一重要的里程碑,也是中国基础设施投融资领域的一件大事。基础设施

关于鹏华基金:公募REITs利于丰富投资品种 公募需开设独立部门图

近日,中国证监会和国家发展和改革委员会联合发布《关于推进房地产投资信托基金基础设施试点工作的通知》,标志着房地产投资信托基金试点在中国正式破冰。就其对基金业的影响,REITs的发展空间,采访了鹏华基金。鹏华基金表示,NDRC和中国证监会联合推出中国版房地产投资信托基金是中国资本市场的又一个重要里程碑,也是中国基础设施投融资的一件大事。基础设施公开发行房地产投资信托基金的正式开放是中国多层次资本市场的重要补充。作为不同于股票和债券的“第三类”资产,基础设施公开发行房地产投资信托基金的引入将有助于丰富资本市场的投资类别,提高资本市场的成熟度。

《指引》明确界定了基础设施REITs的产品定义和结构:明确界定了“公募基金+ABS”的产品结构;明确了股权融资的运作模式;投资范围显然支持基础设施;公共基金主导的产品体系已经确定。建立多层次的投资者保护机制。

与国外房地产投资信托市场的发展相比,《指引》明确了资产选择、方案设计、定价和发行的股权投资方向,明确了公共资金在项目调整、发行、运营和信托中的主导地位。通过允许二级市场交易,《指引》在运作模式上与海外公共房地产投资信托基金基本相同,非常值得期待。

同时,鹏华基金指出,考虑到公募基金在基础设施REITs存在中的重要作用,其业务属性与传统公募基金的业务部门并不一致。因此,公开发行基金需要设立独立的部门开展业务,需要尽快增加对基础资产有深刻见解的人员。

采访内容如下:

新浪基金:基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)征求公众意见。基于什么考虑?

鹏华基金:该指引由NDRC和中国证监会联合发布,建立了中国的基础设施REITs体系,建立了市场化的运行机制,创造了除股票和债券以外的新的金融产品类别。这是中国资本市场以及基础设施投融资发展的又一个重要里程碑。它可以反映高级监管者通过创新金融产品促进基础设施全面发展的决心。

从国家发展和改革委员会的角度来看,其目标是通过公开发行基础设施房地产投资信托基金,摆脱基础设施投融资的债务依赖,促进中国基础设施的全面发展。从中国证监会的角度来看,它旨在丰富中国的多层次资本市场,为不同风险偏好的投资者提供更为丰富的资产配置目标。

新浪基金:总共有45条指引。你觉得他们怎么样?哪些要求更重要?

鹏华基金:《指引》明确界定了基础设施REITs的产品定义和结构:

(1)明确“公共基金+资产证券化”的产品结构

过去,市场上有两种声音关于公开发行房地产投资信托基金的引入。一是“公募基金+股权”模式,即公募基金投资项目公司的股权,公募基金直接作为项目公司持有标的资产的股东。二是“公募基金+资产支持证券”,即通过交易结构设计将基础资产打包进行资产证券化,然后公募基金投资于资产支持证券。《指引》正式界定了“公募基金+资产支持证券”的交易结构。与此同时,它打破了最初的“双十”集中度限制,明确表示“80%以上的基金资产持有单一基础设施资产支持证券的全部股份,基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的全部股份”。

(2)明确了股权融资的运作模式

《指引》采用高度市场化的股权融资运作模式,倡导避免异化为债务工具的理念:例如,在项目要求方面,明确项目现金流(3)投资范围,明确支持基础设施

《指导方针》显然支持基础设施,但并没有打开房地产的大门。它们明确将商业和住宅建筑排除在项目要求之外,这反映了“住房而非投机”的监管意图。

同时,仓储物流、高新技术产业园区和特色产业园区也被纳入试点范围,体现了监管支持实体经济的态度。

为响应发展“新基础设施”的号召,收费公路和信息网络等新基础设施也被纳入试点范围。

明确管理人员和托管人员等机构的专业能力要求,充分发挥专业机构的作用。

公共资金主导的产品体系已经明确:

与债权融资工具不同的是,《指引》赋予公开发行基金大量积极的管理空间和更大的责任。公开发行基金管理人除了及时准确地向投资者反映基础经营状况外,还应积极主动地提高资产运营效率,有效提高投资者回报。它反映了监管机构的意图,即通过公开发行基础设施房地产投资信托基金,培育一个真正面向市场的基础设施运营组织,并通过市场机制提高基础设施运营效率。

包括要求基金经理具备基础设施投资和运营经验,以及设立专门子公司负责运营和管理的可能性。公共基金可能负债,为基金经理提供了更多的操作空间。从一开始,尽职调查、产品申报、产品募集/发行/投资以及最重要的运营管理都是由作为第一责任人的公开发行基金经理进行的。

当然,基础设施运营是一个非常专业化和细分化的领域,在基金经理完全负责运营之前,还有很长的路要走。因此,我们假设第一阶段应该集中于金融投资。基金经理通过将运营委托给原始所有者并建立评估和激励模型来约束运营商的利益。未来,将通过与基础设施资产持有者的合资企业成立一家子公司。基金经理将负责连接资本市场,基础设施机构将负责管理资产。未来,中国将有许多专业基础设施投资者,如麦格理、BIP和GIP。

建立多层次的投资者保护机制;

由于涉及到产品的公开发行,监管部门也非常重视对投资者的保护,建立了多层次的投资者保护机制。

(1)设立战略配售以约束原始利益相关者的利益

我们将通过约束原始权利持有人来保护公众投资者,并设定原始权利持有人认购不少于20%的战略配股份额,锁定期为5年。因此,如果发行了高溢价,或者如果上市面临改变,原有的权利持有人将来将面临退出的问题。

(2)强调机构投资者的比例

除战略配售外,80%的网下销售率不得低于80%。因此,公众投资者的参与率不应超过16% (100%-20%战略配售)* (100%-80%线下机构))。它们大多由机构持有,这有利于维持估值。基金经理必须平衡投资者和原始所有者之间的利益。

(3)全面信息披露

根据公开发行基金信息披露的总体要求,借鉴首次公开发行信息披露规则,关联交易、大额减持、大额对外投资等事项需要强制披露,并遵循以信息披露为核心的监管制度。

新浪基金:与国外房地产投资信托市场的发展相比,中国的房地产投资信托市场有多大的差异?有什么相同点和不同点?

鹏华基金:虽然REITs制度以前没有引入中国市场,但由于市场的迫切需要,市场组织借助资产支持系统框架,通过债权型REITs模式进行了卓有成效的探索。目前,深交所和上交所发行的房地产投资信托产品总量已经达到一定规模。除了传统的商业和办公建筑外,基本资产还包括基础设施资产。

与国外REITs市场的发展相比,我国以往的REITs类业务主要依靠债权融资的逻辑。基础资产的表现和价值波动与投资者无关,受资产支持型证券框架的限制。它们只能由不超过200名投资者私下发行。国外的房地产投资信托体现了权利和利益的属性。投资者的收入风险与基础资产的表现直接相关,公开发行,可以在二级市场交易。

《指引》非常明确地落实了股权投资在资产选择、方案设计、定价和发行方面的指导,明确了公开发行基金在项目转让、发行、运营和信托方面的主导地位。通过允许二级市场交易,《指引》的运作模式与海外公开发行房地产投资信托基金的运作模式基本相同,非常值得期待。

新浪基金:公开发行房地产投资信托基金试点需要解决哪些问题?

鹏华基金:《指引》明确界定了公募基金主导的产品体系,给予公募基金大量积极的管理空间和更大的责任。公开发行基金管理人除了及时准确地向投资者反映目标经营状况外,还应积极主动地提高资产运营效率,有效提高投资者的收益。

公开发行基金主要从事投资组合管理下的资产配置,缺乏对一级市场基础资产进行长期跟踪研究的人员。根据指引,公开发行基金引领尽职调查、产品申报和未来运营管理。传统公开发行基金的投资和研究人员的能力范围不在于此。因此,公开发行基金需要尽快补充对基础资产有深刻见解的人员。

考虑到公募基金在基础设施REITs存在过程中的重要作用,其业务属性与传统公募基金的业务部门不一致,因此公募基金需要设立独立的部门来开展业务。

新浪基金:一些机构预测,中国的公开发行股票市场将达到6万亿人民币。你觉得这个怎么样?

鹏华基金:从原所有者的角度来看,REITs可以用来盘活现有资产,拓宽融资渠道,摆脱对债务融资的依赖。因此,它更有动力为市场提供高质量的资产。考虑到我国基础设施的巨大多样性和规模,它为公开发行房地产投资信托基金提供了丰富的基础资产。从投资者的角度来看,当前的市场利率正在迅速下降,而高质量的资产,如既有现金红利又有增长预期的基础设施房地产投资信托基金,具有相对较高的配置成本表现。未来,该机制建立后,将进一步扩展到基础设施以外的其他类型资产,不断丰富公共房地产投资信托基金的类型,为投资者提供更多的基础资产选择。

因此,基础设施公开发行REITs的未来市场空间是巨大的。

新浪基金:公开发行房地产投资信托基金正式开放,对a股市场有什么影响?

鹏华基金:基础设施公开发行房地产投资信托基金的正式开放是中国多层次资本市场的重要补充。作为不同于股票和债券的“第三类”资产,基础设施公开发行房地产投资信托基金的引入将有助于丰富资本市场的投资类别,提高资本市场的成熟度。

基础设施公开发行的房地产投资信托基金具有强制性分红制度,这也将对规范和引导上市公司现金分红、增强上市公司向股东回报的意识产生积极影响。

新浪基金:贵公司对公开发行房地产投资信托基金有什么准备和规划?

鹏华基金:鹏华基金是一家基金公司,早在中国就开始了房地产投资信托基金的业务研究。早在十多年前,亚洲房地产投资信托市场发展迅速的时候,鹏华就把目光投向了长期回报稳定的房地产投资信托产品,并开始对房地产投资信托进行相关的投资研究。

2015年,鹏华前海万科房地产投资信托基金成立。它以深圳前海地区的优质商业地产为基础,向公众开放,并在深圳证券交易所上市交易。它大大提高了产品的流动性,也是中国首个符合国际惯例的公开发行房地产投资信托产品。与以往的基金管理不同,公开发行房地产投资信托基金的核心在于基础资产管理、资产估值核算和信息披露。鹏华基金在这个项目中积累了丰富的经验。

在成立鹏华前海万科房地产投资信托基金的过程中,为了实现公司超越传统公募基金业务模式的战略突破,鹏华专门成立了投资银行部,配备了一支专业背景复杂、知识体系多元的专业团队,包括基础设施项目运营经验、房地产研究经验、风险控制经验、特殊资产评估会计经验等。作为国内公开发行房地产投资信托基金的先行者和测试者,鹏华基金始终践行积极参与国家多层次资本市场发展的理念,有效服务于实体经济转型和创新发展,将发展基础设施公开发行房地产投资信托基金视为公司向综合资产管理机构转型的重要战略步骤。

新浪基金:其他话题。

鹏华基金:NDRC和中国证监会联合推出中国版房地产投资信托基金,是中国资本市场的又一个重要里程碑,也是中国基础设施投融资的一件大事。

基础设施REITs制度突破了以往对REITs认识的局限,将基础设施投融资与REITs巧妙结合,引导和聚集社会长期资金通过REITs投资基础设施,通过市场机制激活和唤醒基础设施的活力,体现了NDRC和中国证监会的智慧结晶。选择投资者保护机制最完善、信息披露最透明、最公开的公募基金作为REITs载体,并赋予其最大程度的自主性和灵活性,体现了对公募基金监管的高度信任。六大重点地区和重要产业试点范围的划定,体现了监管通过金融创新支撑实体经济的决心。

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