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在世界坐标中,描述中国房地产

2020-06-14 12:20:21【金融快讯】人次阅读

摘要货币在世界坐标中,描述中国房地产欧阳晓红非常时期,描述非常事,是否有助于人们甄别真伪、厘清改革思路?“大衰退”也好,“大萧条”也罢,或别的危机名词定义,仍在全球蔓延的新冠肺炎疫情令经济增长“急刹车”之际,在世界坐标中,能否从历史及制度层面深度剖析——贴有诸如“经济周期之母”“国民经济支柱产业”“宏观调控之抓手”“大类资产配置之核心”等标签的房地产,借鉴国际经

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在世界坐标中,描述中国的房地产

欧阳晓红

在非常时期描述非常事件有助于人们辨别真伪和澄清改革观点吗?

“大衰退”或“大萧条”或其他危机术语的定义,而全球范围内新的冠状肺炎疫情的蔓延正导致经济增长“急刹车”,在世界坐标下,我们能否从历史和制度层面深入分析——以“经济周期之母”、“国民经济支柱产业”、“宏观调控的着力点”和“主要资产配置的核心”为标签的房地产,借鉴国际经验,勾勒出中国房地产的样本?

此时“全球房地产”的出现提供了这种可能性。有人称这本书为“理论重量”,读者可以从中找到许多房地产热点问题和解决方案。例如,你为什么会陷入高房价的困境?房价还会上涨吗?什么决定了房地产市场?为什么必须征收房地产税?

该书由“全球房地产:市场表现和制度基因”的第一部分和“中国房地产:制度建设和未来展望”的第二部分组成。从市场现象到制度安排,再到机制和制度的运作,本书逐一对比了香港、英国、美国、日本、德国和新加坡等全球房地产市场的主要目标。它涵盖了中国房地产70年的简史,住房制度的支柱,房地产税,以及住房制度如何深刻地塑造房地产市场。本书旨在让读者反思中国房地产发展的得失,并从制度缺陷的角度思考当前存在的问题。

乍看之下,它看起来像一本从全球角度看的房地产全景参考书,有600多页的“厚度”,但读起来更轻。这可能得益于作者独特的制度解构视角,以及他从实践中获得的专业素养和经验。

第一作者夏磊,中国房地产协会房地产市场与住房保障分会副主席,在住房和城乡建设部工作多年。他长期从事房地产调控和公积金政策的研究和制定。他见证了中国房地产政策在过去十年的变化。事实上,广为流传的“房地产着眼于长期人口,土地着眼于中期,金融着眼于短期”的标准分析框架来自作者的著作《房地产周期》。

第二作者任泽平曾任国务院发展研究中心宏观司副司长,参与起草重大文件和改革方案,熟悉国家宏观政策机制和监管框架。

从历史维度和数据逻辑来看,全球房地产已经运行了数百年的代表性样本,无论是成功还是失败——尽管众说纷纭,但笔者得出的定性结论是:房地产市场是由住房制度决定的,也是解读房地产运行的遗传密码;土地、金融、税收、安全和租赁这五项制度是解决问题的关键。中国人民政治协商会议第十三届全国委员会常务委员会委员、全国政协经济委员会副主任杨伟民说,不管有什么样的住房制度,都有什么样的房地产市场。“不炒房”必须由多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

毕竟,可以被称为货币政策副产品的泡沫最终会破裂——房地产泡沫最终是一种货币现象;毕竟,土地制度的关键在于“供需平衡”。这本书总结了中国住房制度改革成功的关键词:将人与土地和金融稳定联系起来。

房地产何时变得如此重要了?所谓的国民经济支柱和金融危机的根源。纵观中国,房地产业的支柱地位与经济和地方金融有着密切的联系。例如,作为支柱产业,房地产增加值占国内生产总值的比重自1998年以来达到新高,从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。

令人担忧的是,最近一份央行报告指出,中国一半以上的家庭可能处于破产边缘。中国家庭总资产的中位数是163万英镑,但总资产的70%是房地产。其中,56.5%的家庭依靠债务购买房地产,抵押贷款占家庭总债务的75.9%。

放眼世界,为什么不同经济体的房地产市场表现不同?一些人陷入了高房价的困境,而另一些人则大幅上涨和暴跌。然而,也有一些经济体的房价长期稳定,人们有自己的房子。如果制度决定市场——作为房地产市场的基因,它具有“四个特征”,即决定性、基础性、稳定性和选择性;然后,横向切割价格表示,纵向挖掘系统支柱的根,可能会恢复真相。

从“全球房地产市场表现与制度基因”出发,笔者选取了陷入高房价困境的香港、经历了60年房地产牛市的英国、美国和经历了市场大起大落的日本作为分析案例。德国的房价长期稳定,新加坡实现了“居者有其屋”,这是作者推荐的模式。

香港案例的第一选择是由于中国香港在中国房地产发展的早期引入了许多实践和模式,而香港房地产的启示源于英国的住房制度。在此基础上,追根溯源,研究香港和英国的住房制度,对于改革内地的住房制度,解决一、二线城市的高房价问题具有重要价值。

香港有四种住房制度,即“土地制度、金融制度、税收制度和公共住房制度”。高房价困境的根源是土地供应不足和高财务杠杆。例如,由于一些利益集团的阻挠和土地供应的长期短缺,土地制度和土地使用权的租赁仅限于人均10平方米的住宅用地。在金融体系中,低利率和高杠杆率刺激居民购买杠杆率更高的房屋。香港居民购买首套楼宇的首付最低应为40%,但购买资助房屋或按揭保险的首付可低至5%。

在人口持续增长的背景下,土地供应短缺和宽松的金融环境导致中国香港房价持续大幅上涨。它对房地产的过度依赖和被高房价困住的后果表明,例如,竞争力正在下降,行业被掏空,社会阶层被固化和撕裂。

就英国而言,房价在很长一段时间内一直处于世界领先地位,但他们已经实现了更高的生活质量。住房通常是足够的。在住房制度方面,土地供应不足,资金过剩,财政杠杆高,但注重城市规划和生态环境。税收制度,强调交易,而不是保留;例如,在交易过程中对两套房子征收重税以抑制投机。住房保障制度以租赁为基础。

作者指出,英国住房制度的教训是显而易见的:土地供应不足、低利率、高杠杆和货币过度将不可避免地导致高房价;然而,与其他欧洲国家不同,英国的长期人口增长、移民增加和年轻的结构支撑了高房价。

通过美国房地产60年牛市的恢复和结束,以及对美国住房体系支柱的展望,我们可以得出神话房地产崩溃的三部曲:资产价格下跌、流动性枯竭和信贷紧缩。

从“二战”结束到次贷危机前夕,美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。然而,历史上持续时间最长的房地产牛市变成了泡沫,泡沫的破裂最终引发了次级抵押贷款危机。“泡沫破裂”是由于当时美国“宽货币”、“宽信贷”和“弱监管”的货币和金融政策,最终“加息”刺破了泡沫。

美国的住房体系有三大支柱:以住房过度金融化为特征的货币和金融体系,以私人所有权和充足供应为主导的土地体系,以及强调买方优先于卖方的住房税收体系(鼓励住房所有权,但抑制投机的效果有限)。

作者由此得到启示:移民的持续吸引、货币特权、自有住房率的诅咒。次贷危机并没有改变美元的霸权地位和国内优先权。大规模房地产泡沫和全球经济危机的风险依然存在。然而,住房拥有率有它自己的规则。追求过高的住房拥有率无法逃脱“诅咒”——它将导致不合理的需求进入市场,形成泡沫并引发危机。

同样,日本的“失去的20年”也是一场金融灾难。一场危机发生在20世纪70年代初,但房地产市场在短暂调整后重新获得了动力。一次是在20世纪80年代末,这导致日本陷入“失去的20年”。两次大的房地产危机,但结果不同。结果大不相同,因为经济发展阶段和人口结构发生了显著变化。

与美国一样,在日本的四支柱住房体系中,缺乏独立性以及刺激经济增长的货币和金融资源是主要罪魁祸首,而土地供应不足等其他支柱则火上浇油。税收制度更强调交易而不是保留——在泡沫的顶峰,联系税突然增加,加剧了危机。从中得到的启示是:人口老龄化、人口向大都市圈聚集、住房金融体系监管薄弱以及制度引导的租赁市场。“房地产泡沫是一种货币现象。保持货币和金融政策的连续性和稳定性将有助于稳定房地产价格。”

"住房金融过度支持居民增加杠杆,这很容易滋生房地产泡沫."作者得出结论,房地产是循环之母,有十个危机和九个房地产。房地产过度金融化是风险的来源,比如美国次贷危机和日本的“失去的20年”。

我该怎么办?作者选择的这些经济体的代表是香港和英国,它们正遭受高房价,美国和日本正遭受房地产危机。从健康发展的角度来看,德国的房价长期稳定,新加坡的人们有自己的房子,可以视为典范。

从1970年到2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍,年均增长率仅为2.6%,但同期英国、法国和美国分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍,年均增长率分别为8.8%、6.1%和5.5%。

笔者认为,这是由于健全的金融体系和完备的租赁体系。住房体系的这两大支柱在稳定德国房价方面发挥了至关重要的作用。另一个支柱是平衡的税收体系。这是因为政府从数量、价格和质量上强调了对居民的住房责任。住房不仅是经济发展的一种手段,也是一种社会保障。住房制度的发展与经济发展阶段相适应,在高速增长时期进行大量建设,在速度变化后进行大量租赁。

在新加坡看来,它不仅解决了自治初期的“住房短缺”,而且形成了“廉租房-廉租房-改善住房-私人住房”的阶梯式供应体系,住房拥有率达到90%。其背后的住房制度有四大支柱:由国家主导的土地制度和由公积金主导的金融制度共同服务于由集体住房主导的住房保障制度。以及同等重视交易保留的税收制度。

与德国一样,它也是基于新加坡政府对居民住房责任的承诺、安全体系的建设以及实现住房所有权的住房政策的连续性。

不难发现,该书的第一部分以与自身相关的中国香港为分析起点,引出了三个具有代表性的“问题”案例,并着重以两个正面案例作为归纳和总结的参考。在本书的第二部分,作者回到中国,试图找出中国房地产的健康发展之路。

住房支柱的数量似乎不是问题,而是核心支柱的可持续性,如"土地制度和住房融资"。

德国的住房体系有三大支柱,这要归功于政府在数量、价格和质量方面履行了对居民的住房责任。新加坡有一个四支柱的住房体系。他的政府还为居民承担住房责任,并保持政策的连续性。两个经济体的住房责任被视为政府的首要目标,没有被赋予宏观调控的责任。那么,实现更“直接”的简单政策目标有时会更容易吗?如果我们陷入“不仅……而且……同时……”的多目标范式,我们会不可避免地陷入“照顾一个而失去另一个”的困境吗?

在对世界典型经济体的房地产运行和住房制度进行系统研究之后,客观评价中国房地产在过去20年的历史优缺点和当前的困难并不困难。笔者认为,当前中国房地产市场存在的问题很大程度上与中国的住房制度有关,而促进市场稳定健康发展则从根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。

这就像硬币的两面。如果说1998年的房改释放了中国房地产市场前所未有的力量——拉动经济增长和改善民生;然而,与此同时,高房价、土地融资和日益扩大的贫富差距等隐患也已被掩盖。

在“不炒房”的新定位下,面对中国房地产发展的困境,分析深层次的制度原因,促进房地产市场的长期稳定健康发展,可能关系到国家的命运。

回顾历史,1998年,国务院23号文件揭开了中国房地产市场化发展20年的序幕。文件呼吁停止实物住房分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为重点的多层次城市住房供应体系。当然,20年前的房改也是对亚洲金融风暴的回应。

笔者认为,“九八房改”将奠定基础,后续配套政策将最终形成符合当前国情、以“住房金融、土地、税收、住房保障和住房供应”为五大支柱的中国特色住房体系。

中国的“住房金融体系”是以商业贷款和公积金为基础的。1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布后,建立了住房公积金制度。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定,各商业银行可以在各城镇发放个人住房贷款,商品房金融发展迅速。

“土地供应系统”以招标和拍卖为主。1990年《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,按照所有权和使用权分离的原则,城市国有土地使用权以协议、招标、拍卖方式出让。2002年,国土资源部颁布了第11号法令,规定商业用地必须拍卖。“税收制度”鼓励长期自住住房。中国个人住房所有权和交易主要涉及九项税收。“住房保障体系”包括公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房、共有产权住房等。

最后一个支柱是“住房供应系统”,它结合了租金和购买。2017年,中国共产党第十九次全国代表大会提出“我们要坚持住有房不投机的立场,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

客观评价房地产在过去20年的历史贡献,作者认为房地产是推动中国经济高速增长的火车头。规模大,产业链长,相关产业多。截至2018年底,抵押贷款占上市银行贷款余额的42%,占四大国有银行的45%。房地产占上市银行按揭资产的76.4%,按揭贷款超过10万亿元。

房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要资金来源。然而,到目前为止,我们遇到了看似“死结”的房地产问题,如“高房价、土地融资、贫富差距扩大”。在这个过程中,中国的住房制度一直在不断调整,但整个制度一直是支离破碎的,没有进行系统的变革。该书指出,这些问题主要表现在以下几个方面:土地供应、人地不匹配、结构性失衡,导致一线和二线房价高企,三线和四线库存高企。在住房金融层面,货币过度升值导致房价上涨,信贷政策频繁变化不利于市场稳定。就住房保障而言,供应不连续,进入门槛高,退出门槛低。在税收方面,重点放在建筑交易而不是保留,这影响了现有住房的流通,并加强了房地产投资的属性。在住房供给方面,还存在许多问题需要解决,如重购买轻租赁,住房租赁制度不完善等。

中国必须面对的现实是:我国房地产服务于经济增长,住房制度建设兼顾住房责任和宏观调控;房地产调控政策强调短期调控而非长期机制。住房体系尚未平衡“安全”和“市场”。然而,可以被视为典范的德国和新加坡,其政府的责任都集中在建立一个安全体系,承担居民的住房责任,并保持住房政策的连续性。

"土地财政是不可持续的,房地产税改革势在必行."作者说,他认为最好的时机是在经济稳步发展,房地产市场平稳健康运行的时候。

根据国际经验,为了避免重蹈香港、中国和英国的覆辙——陷入高房价的困境,避免爆发类似美国次贷危机和日本“失去20年”的房地产泡沫危机;这本书指出,我们需要正视中国房地产市场的真正担忧,比如“高房价、高杠杆风险和行业空心化”然而,房价上涨已经稳定,不存在总体泡沫风险。

作者说问题很严重,住房制度改革需要打破。如果我们能及时做出科学的改变,也有可能稳定类似德国和新加坡的房价,实现房地产、金融和实体经济的良性循环。

“八个字(人地关系、金融稳定)+租购并举”是作者基于全球和制度视角对健康的房地产市场改革开出的药方。这是一个好的处方吗?环球房地产试图和你一起解决这个问题。

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