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深圳楼市高烧不退:“万人摇号”重现 “网红盘”认筹疑造假?

2020-06-22 19:55:02【金融快讯】人次阅读

摘要金融街今日上午,深圳楼市重现“万人摇号”的盛况——位于深圳光明区的金融街华发·金融华府(以下简称“融御华府”)摇号结果出炉,近9000名购房者抢购约400套住宅,中签率仅为4.4%,购房者不禁感叹:“中签难度堪比中彩票”。融御华府是今年深圳楼市中的“网红盘”之一。5月底营销中心开放阶段,购房者想要参观需要先验资50万;6月10日楼盘获批预售证,当天夜里购房者

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今日上午,深圳楼市重现“万人摇号”的盛况——位于深圳光明区的金融街华发·金融华府(以下简称“融御华府”)摇号结果出炉,近9000名购房者抢购约400套住宅,中签率仅为4.4%,购房者不禁感叹:“中签难度堪比中彩票”。

融御华府是今年深圳楼市中的“网红盘”之一。5月底营销中心开放阶段,购房者想要参观需要先验资50万;6月10日楼盘获批预售证,当天夜里购房者通宵抢筹,随后被紧急叫停;昨日楼盘公布诚意登记名单,却被质疑认筹者身份问题,开发商或涉嫌暗箱操作。

融御华府和它的“追随者”们所经历的这一切,不过发生在短短的两周之内,而这也只是魔幻的深圳楼市中一个特殊的缩影而已。

自去年下半年以来,深圳楼市进一步进入上行通道,尤其是疫情高峰期后,深圳楼市像打了“肾上腺素”般在四大一线城市中率先回暖,甚至出现过热的征兆,市场中不分档次、不分产品销售全线飘红,并出现了多个开售当天即售罄的“日光盘”项目。

“万人摇号”中签堪比中彩票

融御华府位于深圳市光明区,是国企开发商金融街在深圳的首个项目,也是今年深圳楼市中的“网红盘”,此前首次线下认筹场面就曾因为太过火爆被紧急叫停。

6月10日,融御华府获批预售证,并准备次日开始线下认筹。然而当天晚上,购房者就已经搬着小板凳打算在营销中心外通宵排队,由于现场人数过多,金融街方面紧急取消认筹并清退人群,光明区住建局随后也发布通告,要求开发商优化认筹安排。

融御华府的认筹遂从线下移至线上。就在昨日(6月21日),融御华府官方公布了诚意登记的结果,参与此次认筹的购房者一共有8998位,刷新了深圳史上摇号纪录。而融御华府本次备案的住宅产品共394套,中签率仅为4.4%,相当于22人抢一套房,中签难度堪比中彩票。

值得注意的是,按照融御华府此前公布的诚意登记公示方案,购房者认筹需要先冻资100万/人,这意味着,5天的认筹时间里,融御华府合计冻资近90亿元。

“融御华府这个盘是不愁卖的”,一位TOP10房企负责项目营销的人士指出。

根据预售备案资料,融御华府户型建面约92-129平方米,均价约5.09万/平方米,单价区间4.7-5.4万/平方米,总价区间453-1162万/套。而与融御华府一路之隔的龙光玖龙台,链家网显示的小区均价为7.32万/平方米,与融御华府相比有2万/平方米的价差。

尽管4月底曾经有市场消息称,光明区住建局曾对区域内的四个热点楼盘(深房传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台)口头传达了6.3万元/平方米“指导价”,但融御华府与周边二手房价格的“倒挂”现象依然显著。

2018年11月,金融街与华发联合体以28.1亿元拍得融御华府所在的地块,可售楼面价约3.06万/平方米,对于开发商来说,5.09万/平方米的均价已经留有足够的项目盈利空间。

前述TOP10房企人士进一步指出,“光明新区去年1、2公里范围内拍卖的地,楼面地价都要4.4万-4.6万/平方米,所以现在5万/平方米的售价不就是闭眼赚吗?”

“买到就是赚到”,无论投资客还是刚需客的心理皆如此。有房产中介在摇号前曾预估,“融御华府每套至少有70-100万利差,再多就要看后市涨价预期了”。

“消失”的诚意登记名单

根据光明区住建局此前发布的通告,融御华府将由前海公证处以公证摇号方式销售,选房顺序与排队认筹先后顺序无关,住建局要求开发商优化认筹安排,并及时向公众发布销售方案,认筹时间将不少于5天。

而就在昨日(6月21日),融御华府通过官方公众号公布了诚意登记名单,但随之而来的,则是购房者心中更多的疑问。

有购房者发现,在包含8998人的认筹名单中,有多位认筹者的身份证号码前六位和后四位相同,还有购房者发现,有联名购房者认筹了两个名额。此外,在这份认筹名单中,“麦姓”的认筹者数量也较多。

按照融御华府此前公布的诚意登记公示方案,同一身份证仅限办理一次诚意登记,并且项目不接受任何形式的委托、更名、增减名等变更申请。

因此,有购房者认为开发商的这份认筹名单或有“猫腻”,质疑开发商涉嫌造假,与部分购房者勾结,试图拿到内部房源,然后再收取高昂“喝茶费”将房子转卖。

对于上述购房者的疑问,今日联系到融御华府的相关负责人,该人士表示,“名单是没有问题的,身份证后前六位和四位相同很正常,我们已经辟谣了”。

但注意到,目前刊有诚意登记名册的文章已经被删除。根据媒体报道,项目销售人员对此回应,撤掉公众号文章是由于公布的摇号时间有误。

对此在今日进一步咨询前述融御华府相关方。而该人士则表示,购房者可以在公众号“诚意公示”的菜单中进行诚意登记名册的查询。

根据融御华府公证摇号流程及规则,深圳市前海公证处负责公开摇号,摇号前会对身份证号、认筹号进行查重,如有疑似重复号码会要求开发商提供完整的信息。

对于购房者对开发商的质疑,前述TOP10房企的营销人士也表达了自己的看法。其提到,一个客户用多个自己家人或者自己村的人的身份证来认筹是正常的,所以其也曾遇到认筹名单出现多个身份证号相似的情况。

该人士进一步补充道,“喝茶费”多出现在一些“半火不火”的楼盘项目,太火的项目基本是不敢碰的,“而且金融街好歹是国企,今年年初光明区有国企开发商因为公费吃喝被通报,在这样的前因后果之下,我倾向于开发商不敢造假,保命要紧。”

深圳楼市为何“高烧不退”

实际上,从线下抢筹被紧急叫停、到诚意登记公示遭质疑、再到万人摇号抢新房,融御华府和它的“追随者”在10余天内经历的一切,只是深圳楼市中的一个特殊缩影。

疫情高峰期过后,在四大一线城市中,深圳楼市率先回暖,一季度商品住宅成交已回归去年同期水平。也是从这时开始,深圳出现了招商太子湾·湾玺、万科星城等多个开售当天即售罄的“日光盘”项目。

虽然4月中旬,深圳住建局对外发声称,将加强房地产市场监管和整治,深圳央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷,但深圳楼市热度持续上涨,不分档次、不分产品销售全线飘红,深圳楼市全面回暖的号角已经吹响,甚至出现过热的征兆。

深圳楼市的“高烧不退”,一方面与一二手房日益显著的“倒挂”现象密切相关。

众所周知,深圳土地和新房供应相当紧张,因此深圳早已是二手房主导的市场,大量的购房消费需求流向二手房市场。2019年11月深圳“豪宅税”认定标准提高,使得房价进一步上行,尤其是二手房的整体涨幅明显高于一手房,两者售价涨幅之间的差值渐有扩大的趋势。

在一二手房价格“倒挂”的情况下,深圳中原二级市场董事总经理玉家雄将购买新房形容为股市“打新”:“深圳住宅供应相对紧张,购房者因此对住宅追捧较为热切。一二手房价的倒挂,让购买新房就像股市‘打新’一样,以低于二手房价的水平买到新房,成为购房者最大动机。”

此外,购房者对于房价上涨的预期,又反向地进一步倒逼恐慌性购房需求,使得购房者跑步入市。

克而瑞研究中心分析称,2020年2月后,卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷,基于住更好房子的换购诉求,新房市场明显受益。

尤其是针对深圳的豪宅市场,克而瑞研究中心特别指出,基于资产保值增值的现实需求,高净值群体购房并非“消费”而是“储蓄”,驱动深圳豪宅市场持续火热,豪宅项目频频开盘即售罄。

不过,在玉家雄看来,深圳楼市自3月以来已复苏两个多月,而5月中旬之后,市场交易行情有所降温。玉家雄指出,春节前和疫情期间积聚的购买力,在3月中旬已得到释放,导致深圳楼市形成“小阳春”复苏的现象,而经过两个月时间,目前这一波释放现象已接近尾声。

玉家雄还提到,疫情期间,很多企业依赖政府补贴、贷款支撑运营,而当补贴、贷款不能长期支撑,很多企业就会陷入危机并影响到个人,个人买房投资态度因此也变得比较谨慎,从而带动市场降温。

前述TOP10房企营销人士则指出,若要避免发生融御华府相似的抢房现象,本质还是指向政府的合理定价,“像金融华府这样只批个5万出头是不合理的”。

易居企业集团CEO丁祖昱则撰文指出,今年以来深圳市场的核心问题在于高端限价。

“对于单价10万/平以上的豪宅,放开限价是当务之急,只有放开了高端豪宅的限价,‘房住不炒’才不是一句空话,把豪宅价格重新放开,让这些高端产品在高位价格零星成交,反而不会造成恐慌性抢购的局面”,丁祖昱称。

至于深圳房地产今年下半年的后市发展,玉家雄向表示,疫情期间部分二手房上涨幅度较大,目前购房者态度也比较慎重,从而导致行情有所降温;而一手房的话,要关注是不是住宅项目,以及定价的性价比,如果定价低于市场预期,那一手市场还是会有自身的追捧者,短期内热度仍将惯性延续。( 徐苑蕾)

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