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大牛证券-大牛哥哥 万科 A 2021 年 2 月经营数据：单月销售持续创新高，拿地权益比提升
2021-03-08 18:51:48【外汇汇率】人次阅读
摘要公司近况 2021 年 3 月 3 日晚，万科公布 2021 年 2 月销售及近期新增项目情况简报，我们更新公司近况如下。评论 2 月销售额创历史同期新高。2021 年 2 月公司实现销售额 452 亿元，同比+61%，较 2019 年 2 月+5%，
公司近况
2021 年 3 月 3 日晚，万科公布 2021 年 2 月销售及近期新增项目情况简报，我们更新公司近况如下。
评论
2 月销售额创历史同期新高。2021 年 2 月公司实现销售额 452 亿元，同比+61%，较 2019 年 2 月+5%，环比-37%；销售面积 276 万方，同比+59%，较 2019 年 2 月+12%，环比-31%；对应销售均价16,350 元/平，同比基本持平（+1%），环比-9%。2021 年 1-2 月公司销售额和销售面积分别同比+41%/+33%至 1,166 亿元/675 万方，对应销售均价 17,284 元/平（2020 年 15,086 元/平，销售均价偏高主要来源于结构性因素）。
拿地权益比上行。2021 年 2 月公司新增 8 个开发项目，拿地金额107 亿元（同比+316%，根据月度拿地公告整理），拿地面积 109万平方米（同比+206%），对应楼面均价 9,884 元/平（2020 年 6,440元/平方米），相当于当月销售均价的 60%（2020 年 43%）。
► 因春节期间推出地块数量较少，公司 2021 年 2 月拿地金额仅相当于当月销售金额的 24%，较 1 月环比下降 3.5 个百分点，且低于 2020 年的平均水平（29%）。
► 公司 2021 年 2 月于徐州/东莞/南宁/大连/宜昌/石家庄/宁波公开获取 7 个招拍挂项目，总地价分别为 29/25/20/6/5/5/3亿元，溢价率分别为 136%/30%/39%/N.A./17%/10%/54%（大连地块出让公告未披露起始价）。
► 公司 2021 年 2 月金额口径拿地权益比例 89%，与 1 月（83%）相比仍维持在较高水平（2020 年 69%）。
► 公司 2021 年 1-2 月新增土储中 72%位于一二线城市，能级较2020 年（一二线城市占比 52%）有所提升。按都市圈划分，公司 2021 年 1-2 月新增土储主要分布于长三角/辽中南/北部湾等都市圈，拿地面积占比分别为 14%/10%/9%。
估值建议
重申板块首推标的。出于更准确地估算公司多元业务价值的目的，我们切换至 SOTP 估值。我们测算公司非住宅业务（物业、物流、商业和长租）价值 2,066 亿元，给予开发业务 7 倍 2021 年目标 PE，对应公司目标总市值 4,978 亿元、每股价值 42.85 元。维持公司2021/2022 年盈利预测不变。公司当前股价交易于 8.1 倍/7.4 倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级，上调目标价 23%至 42.85 元/股（主要考虑到公司经营端销售提速、多元业务价值进一步凸显），对应 11.0/10.1 倍 2021/2022 年目标市盈率和 36%的上行空间。
风险
结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。
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