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大牛哥哥- 低基数下开年同比表现亮眼， 预计强需求支撑2021年行业高位运行
2021-03-18 17:00:45【外汇汇率】人次阅读
摘要投资要点 事件：统计局发布 2021 年 1-2 月全国房地产开发投资和销售情况： 1—2 月份，全国房地产开发投资 13986 亿元，同比增长 38.3%； 1—2 月份，商品房销售面积 17363 万平方米，同比增长 104.9%； 商品房
投资要点
事件：统计局发布 2021 年 1-2 月全国房地产开发投资和销售情况： 1—2 月份，全国房地产开发投资 13986 亿元，同比增长 38.3%； 1—2 月份，商品房销售面积 17363 万平方米，同比增长 104.9%； 商品房销售额 19151 亿元，同比增长 133.5%。
点评：
低基数下商品房销售同比表现亮眼，强需求支撑 2021 年行业于高位 平稳运行。1—2 月份，商品房销售面积 17363 万方，同比+104.9%；较 2019 年同期+23.1%，两年平均增长 11.0%。从商品房业态来看，住宅销售面积增长 108%，办公楼销售面积增长 56.4%，商业营业用房增长 66.4%。从城市能级来看，东部地区商品房销售面积 7565 万方，同比增长 113.9%；中部地区销售面积 4369 万方，增长 104.2%；西部地区销售面积 5004 万方，增长 95.1%；东北地区销售面积 425万方，增长 81.8%。商品房销售额 19151 亿元，增长 133.5%；比2019 年同期增长 49.6%。强需求下 2021 年行业或维持高位运行，预计 2021 年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%；销售面积同比-5.5%至-0.5%。
2 月 70 城房地产市场价格涨幅稳中有落。2 月，一线城市新建商品住
宅销售价格环比持平，上月为上涨 0.4%。其中，北京上涨 0.1%，上海和深圳持平，广州下降 0.1%。二手住宅销售价格环比上涨 0.2%，涨幅比上月回落 0.3 个百分点。其中，北京和广州分别下降 0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨 0.2%和 0.5%。31 个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨 0.1%，涨幅比上月回落 0.1 个百分点。“房住不炒”及“三稳”政策稳定楼市预期，全国商品住宅销售价格扩落有致下总体稳定。
预计 2021 年房地产开发投资 14.68 万亿至 15.14 万亿，同比+4.2% 至+7.5%。1—2 月份，全国房地产开发投资 13986 亿元，同比增长38.3%；较 2019 年同期增长 15.7%，两年平均增长 7.6%。其中，住宅投资 10387 亿元，增长 41.9%。在稳地价方针下，部分城市供地节奏及结构有所调整，我们预计 2021 全年土地购置款占房地产开发投资额比重下降，因前期未竣工项目占比较高，建安成本占开发投资额比重或提升，预计 2021 年开发投资 14.68 万亿至 15.14 万亿，同比+4.2%至+7.5%。
开年以来热点城市土拍市场火热，全国土地购置面积同比+33.1%。
1—2 月份，房地产开发企业土地购置面积 1453 万平方米，同比增长 33.1%；土地成交价款 503 亿元，增长 14.2%。开年以来重点城市土地市场热度居高不下；在优质地块供应量明显增加的影响下，2月土地成交溢价率延续一月的回升势头增至 16.6%（环比增加3PCT）。其中一线城市土地市场升温显著，溢价率环比增加 7.1 个百分点至 10.8%，北上广优质地块溢价率超过 30%；三四线热点城市如徐州、南通等核心地块溢价率逼近 20%。当前 22 城供地“两集中”政策明确各地方政府土地出让次数，稳定预期的同时增加土拍市场透明度，或一定程度抑制溢价率的提升。
疫情致竣工有所延后，2021 年大概率迎来趋势性修复。1—2 月，新开工面积 17037 万方，增长 64.3%；竣工面积 13525 万方，增长40.4%。新开工同比增速同商品房销售面积增速同步调变动，预计2021 年新开工面积 20.8-21.9 亿方，同比-7.6%至-2.6%；竣工面积同比+10.0%，达 10.1 亿方。
销售高增长推动自有资金回笼，开发企业到位资金持续改善。受“三道红线”融资新规、银行信贷资源流向房地产设限等政策影响，房企自有资金重要性愈发凸显。 1—2 月份，房地产开发企业到位资金30560 亿元，同比增长 51.2%；比 2019 年 1—2 月份增长 24.7%，两年平均增长 11.7%。其中，国内贷款 5201 亿元，增长 14.4%；利用外资 10 亿元，下降 14.0%；自筹资金 8268 亿元，增长 34.2%；定金及预收款 11002 亿元，增长 96.3%；个人按揭贷款 4961 亿元，增长 63.7%。
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